Canggu, paradis ou piège doré ?

Au cours des dernières années, Canggu est devenu l'épicentre de l'immobilier balinais. Un favori pour les nomades numériques, les expatriés branchés et les investisseurs internationaux, ce quartier en plein essor est aussi attrayant que stimulant.

Dans un marché en évolution aussi rapide, comment éviter les pièges courants et réussir votre investissement à Canggu? Voici 10 critères clés pour guider votre stratégie.

1. Emplacement dans l'emplacement

À Canggu, l'adresse est primordiale. Une propriété à Berawa n'a pas le même potentiel qu'à Babakan ou Pererenan.

• Berawa = demande locative en plein essor, à proximité des écoles internationales
  
  
• Plage d'Echo = surf et tourisme haut de gamme
  
  
• Pererenan = prometteur, idéal pour une plus-value
  
  
• Babakan = plus résidentiel, bon pour la croissance à long terme
  
  

Analyser développement urbain local, accès routier et proximité des pôles d'activités (plages, cafés, écoles, centres de yoga).

2. Concentrez-vous sur la rentabilité réelle et non théorique

Certaines agences réclament des déclarations 12–15%. Soyez prudent.

👉 Ciblez un rendement net réaliste de 7 à 9%, après:

• frais de gestion
  
  
• coûts de maintenance
  
  
• impôts
  
  
• rotation des locations
  
  

Faites toujours une projection annuelle prudente sur 5 à 10 ans.

3. Choisissez le bon type de propriété

Studio ? Villa ? Colocation ? À Canggu, le type de logement est déterminant :

• Villas de 2 à 3 chambres: idéal pour les familles et les groupes, occupation élevée
  
  
• Studios de luxe: populaire parmi les voyageurs solitaires et les nomades numériques
  
  
• Espaces hybrides (coliving):croissance rapide, mais gestion complexe
  
  

Associez votre propriété à un cible clairement définie.

4. Concevoir en pensant à la location

Un bel intérieur ne suffit pas. Il vous faut :

• lumière naturelle
  
  
• bonne circulation d'air
  
  
• Wi-Fi puissant
  
  
• cuisine entièrement équipée
  
  
• finitions haut de gamme
  
  

Bon design = tarifs de location plus élevés + meilleurs avis + plus de réservations

5. Un bail bien structuré (bail emphytéotique)

La plupart des investissements étrangers à Bali sont réalisés sous contrats de bail (25 à 30 ans).

✅ Vérifiez :

• options de renouvellement
  
  
• clause de revente
  
  
• enregistrement légal
  
  
• accord clair avec le propriétaire foncier
  
  

A mauvais contrat peut signifier une perte totale de l'investissement lors de la revente.

6. Un partenaire local de confiance

Entrepreneurs, notaires, agence de gestion… On ne peut pas tout gérer depuis l’étranger.

✔️ Entourez-vous d'un partenaire local fiable et transparent avec de solides références.
Évitez tout projet où des papiers sont « manquants » ou que vous êtes pressé de signer.

7. Gestion locative professionnelle

Sans gestionnaire local, votre propriété ne générera pas de revenus.

Optez pour un service de gestion immobilière tout-en-un:

• réception des invités
  
  
• nettoyage
  
  
• entretien
  
  
• Gestion de plateformes OTA (Airbnb, Booking, etc.)
  
  

Et surtout : attention aux frais cachés et les pénalités de sortie.

8. Comprendre le paysage fiscal local

Même à Bali, les revenus locatifs sont imposés:

• 10–20% taxe de location selon la configuration
  
  
• impôt sur les plus-values à la revente
  
  
• taxe foncière locale
  
  

Louer un comptable local dès le départ pour éviter des surprises coûteuses.

9. Positionnement clair sur le marché (premium, famille, nomades numériques)

Il n'existe pas de propriété « universelle ». Ciblez clairement votre public :

🎯 Premium ? Ajoutez un service de conciergerie, une décoration élégante et des équipements personnalisés.
🎯 Familles ? Privilégiez la sécurité, l'accès à l'école et les équipements adaptés aux enfants.
🎯 Nomades numériques ? Wi-Fi rapide, espace de travail et cafés à proximité

Une stratégie claire = un revenu constant.

10. Planifiez votre sortie dès le premier jour

Penser à revente dans les 5 ou 10 ans.

Un bien bien situé, bien construit et bien loué est beaucoup plus facile à revendre.

Conseil: Conservez tous les dossiers d’historique de location, avis clients et documents juridiques.

Conclusion : réussir à Canggu exige rigueur… et vision

Investir à Canggu peut être une opportunité fantastique, mais ce n'est ni un jeu ni un pari. En suivant ces 10 critères, vous augmenterez vos chances de réussite. rentabilité durable, forte valeur de reventeet un voyage immobilier enrichissant à Bali.