Inleiding: Het vermijden van valkuilen met betrekking tot gemeenschappelijke eigendommen op Bali

Het kopen van een villa op Bali is voor velen een droom, maar zonder de juiste due diligence kan het een nachtmerrie worden. Tussen onduidelijke eigendomstitels, veranderende regelgeving en structurele risico'sis een grondige verificatie essentieel.

Bij Zwaartekracht BaliWe begeleiden al meer dan tien jaar investeerders. Hier zijn de 7 cruciale controles die u moet uitvoeren vóór aankoop.

1. Juridische eigendomsstatus

A. Soorten eigendomstitels op Bali

• Hak Milik (Freehold) → Alleen voor Indonesische burgersBuitenlanders kan niet rechtstreeks eigenaar hiervan zijn.

• Hak Pakai (Gebruiksrecht) → 25-30 jaar, hernieuwbaar. Gebruikelijk voor buitenlanders.

• Hak Guna Bangunan (recht om te bouwen) → Voor PT PMA (buitenlandse bedrijven). Termijn van 30 jaar, verlengbaar.

⚠️ Moet worden geverifieerd:
✅ Authenticiteit van het certificaat (SHM, HGB of Hak Pakai) met de Nationaal Landagentschap (BPN).
✅ Eigendomsgeschiedenis om juridische geschillen te vermijden.

Voorbeeld: Een klant ontliep een oplichtingspoging van $200.000 doordat hij ontdekte dat de verkoper geen wettelijk recht had om te verkopen.

2. Locatie: Veilige versus risicovolle gebieden

A. Beste investeringszones in 2024

B. Verborgen risico's per locatie

• Overstromingen (Seminyak, Canggu in het regenseizoen).

• Kusterosie (Bingin, Uluwatu).

• Toekomstige wegenprojecten (bijvoorbeeld de tolweg Gilimanuk-Mengwi).

✅ Oplossing:

• Rekening kaarten van natuurlijke gevaren (Bali Rampenagentschap).

• Verifiëren bouwvergunningen in de buurt.

3. Staat van de villa: Verplichte technische inspectie

A. Veelvoorkomende verborgen problemen

• Schimmel en vocht (tropisch klimaat).

• Defecte bedrading (vaak niet-conform).

• Slechte drainage en lekkages.

• Termietschade (vaak voorkomend bij houten constructies).

B. Onze inspectiechecklist

✅ Dak – Lekkages, gebarsten tegels.
✅ Sanitair – Waterdruk, leidingen.
✅ AC-units – Efficiëntie, onderhoud.
✅ Zwembad – Filtratie, afdichting.

Een klant bespaarde $50.000 door termietschade te ontdekken vóór de aankoop.

4. Verborgen kosten: reëel budget versus aankoopprijs

A. Meest onderschatte uitgaven

B. Belangrijke vragen voor de verkoper

• Notariskosten? (2% – 5% van de aankoopprijs).

• Zijn er nog schulden op het onroerend goed?

• Werkelijke huuropbrengsten? (Vraag naar Airbnb/boekingsgegevens).

5. Verhuurpotentieel: is het winstgevend?

A. Kenmerken van een villa met hoog rendement

• Toplocatie (in de buurt van stranden, restaurants).

• Premium voorzieningen (zwembad, snelle WiFi, keuken).

• Juiste toeristenvergunning (vereist voor kortetermijnverhuur).

B. Onze vrije marktanalyse

Wij bieden een aangepast rapport inbegrepen:
✅ Vergelijking met soortgelijke villa's.
✅ Schattingen van de bezettingsgraad.
✅ Dynamische prijsstrategie.

Voorbeeld: de ROI van een Pererenan-villa steeg van 5% naar 12% na onze optimalisatie.

6. Wettelijke naleving: vergunningen en regelgeving

A. Essentiële documenten

• IMB (Bouwvergunning) → Bouwvergunning.

• PBG (Bouwvergunning) → Certificaat van overeenstemming.

• Licentie voor toeristische verhuur → Voor kortdurende verblijven.

B. Valkuilen om te vermijden

• Illegale constructies (risico op sloop).

• Verborgen leaseclausules (verlengingsvoorwaarden, overdrachtsrechten).

✅ Oplossing: Huur een lokale notaris (PPAT).

7. Alternatieven voor Freehold: Leasehold versus PT PMA

A. Erfpacht (gebruiksrecht)

✔ Voordelen:

• Lagere initiële kosten.

• Eenvoudiger beheer.

✖ Nadelen:

• Beperkte duur (25-30 jaar).

• Moeilijker door te verkopen.

B. PT PMA (Buitenlands Bedrijf)

✔ Voordelen:

• Volledige zeggenschap.

• Hernieuwbare rechten.

✖ Nadelen:

• Hogere kosten (minimale investering van ongeveer $600K).

• Complexe papierwinkel.

Conclusie: hoe Gravity Bali uw investering veiligstelt

Wij bieden:
✅ Volledige juridische audit vóór aankoop.
✅ Technische inspectie door gecertificeerde experts.
✅ ROI-analyse gebaseerd op echte marktgegevens.