Introdução: Evitando armadilhas comuns de imóveis em Bali

Comprar uma villa em Bali é um sonho para muitos, mas sem a devida diligência, pode se transformar em um pesadelo. Entre títulos de propriedade pouco claros, regulamentações em mudança e riscos estruturais, uma verificação completa é essencial.

No Gravidade Bali, orientamos investidores há mais de uma década. Aqui estão os 7 verificações críticas que você deve fazer antes de comprar.

1. Situação legal de propriedade

A. Tipos de títulos de propriedade em Bali

• Hak Milik (propriedade plena) → Somente para cidadãos indonésios. Estrangeiros não pode possuir isso diretamente.

• Hak Pakai (Direito de Uso) → 25-30 anos, renovável. Comum para estrangeiros.

• Hak Guna Bangunan (Direito de Construir) → Para PT PMA (empresas de propriedade estrangeira). Prazo de 30 anos, renovável.

⚠️ Deve verificar:
✅ Autenticidade do certificado (SHM, HGB ou Hak Pakai) com o Agência Nacional de Terras (BPN).
✅ Histórico de propriedade para evitar disputas legais.

Exemplo: Um cliente evitou um golpe de $200.000 ao descobrir que o vendedor não tinha direito legal de vender.

2. Localização: áreas seguras vs. áreas de risco

A. Melhores Zonas de Investimento em 2024

B. Riscos ocultos por localização

• Inundações (Seminyak, Canggu na estação chuvosa).

• Erosão costeira (Bingin, Uluwatu).

• Projetos rodoviários futuros (por exemplo, estrada com portagem Gilimanuk-Mengwi).

✅ Solução:

• Verificar mapas de riscos naturais (Agência de Desastres de Bali).

• Verificar licenças de construção próximo.

3. Condição da Moradia: Inspeção Técnica Obrigatória

A. Problemas ocultos comuns

• Mofo e umidade (clima tropical).

• Fiação defeituosa (muitas vezes não conformes).

• Drenagem deficiente e vazamentos.

• Danos causados por cupins (comum em estruturas de madeira).

B. Nossa lista de verificação de inspeção

✅ Teto – Vazamentos, telhas rachadas.
✅ Encanamento – Pressão da água, tubulações.
✅ Unidades de CA – Eficiência, manutenção.
✅ Piscina – Filtração, selagem.

Um cliente economizou $50.000 ao encontrar danos causados por cupins antes da compra.

4. Custos ocultos: orçamento real vs. preço de compra

A. Despesas mais subestimadas

B. Perguntas-chave para o vendedor

• Taxas de notário? (2% – 5% do preço de compra).

• Há alguma dívida pendente sobre o imóvel?

• Renda real de aluguel? (Peça registros do Airbnb/Booking).

5. Potencial de aluguel: é lucrativo?

A. Características de uma vila de alto retorno

• Localização privilegiada (perto de praias, restaurantes).

• Comodidades premium (piscina, WiFi rápido, cozinha).

• Licença de turismo adequada (obrigatório para aluguéis de curto prazo).

B. Nossa Análise de Mercado Livre

Nós fornecemos um relatório personalizado incluindo:
✅ Comparação com vilas semelhantes.
✅ Estimativas de taxa de ocupação.
✅ Estratégia de preços dinâmica.

Exemplo: O ROI de uma vila Pererenan aumentou de 5% para 12% após nossa otimização.

6. Conformidade legal: licenças e regulamentos

A. Documentos Essenciais

• IMB (Alvará de Construção) → Aprovação de construção.

• PBG (Aprovação de Construção) → Certificado de conformidade.

• Licença de Aluguel Turístico → Para estadias de curta duração.

B. Armadilhas a evitar

• Construções ilegais (risco de demolição).

• Cláusulas ocultas de arrendamento (termos de renovação, direitos de transferência).

✅ Solução: Contratar um notário local (PPAT).

7. Alternativas à propriedade plena: arrendamento vs. PT PMA

A. Arrendamento (Direito de Uso)

✔ Prós:

• Menor custo inicial.

• Gerenciamento mais fácil.

✖ Contras:

• Duração limitada (25-30 anos).

• Mais difícil de revender.

B. PT PMA (Empresa de Propriedade Estrangeira)

✔ Prós:

• Controle total da propriedade.

• Direitos renováveis.

✖ Contras:

• Custo mais alto (investimento mínimo de ~$600K).

• Papelada complexa.

Conclusão: Como a Gravity Bali protege seu investimento

Oferecemos:
✅ Auditoria jurídica completa antes da compra.
✅ Inspeção técnica por especialistas certificados.
✅ Análise de ROI com base em dados reais de mercado.