Bali'de villa satın almak heyecan verici... Peki vergi koşulları neler?

Bali'de villa satın almak heyecan verici ve çoğu zaman karlı bir maceradır. Ancak gün batımı ve kira geliri hayalinin ötesinde, her zaman önemli bir soru ortaya çıkar: Yabancı bir yatırımcı hangi vergileri beklemelidir?

İyi haber: Endonezya vergi çerçevesi esnek ve nispeten uygunKötü haber: Sık sık yanlış anlaşıldı, yetersiz açıklanmış ve çok sık göz ardı edilmiştir.

İşte bir net ve güncel genel bakış Yabancı bir yatırımcının 2025 yılında karşılaşabileceği vergi yükümlülükleri.

1. Satınalma Vergisi: BPHTB

Bir mülk (kiralık bile olsa) satın aldığınızda, ödeme yapmanız gerekecektir. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), mülk edinim vergisine eşdeğerdir.

• Oran: 5% mülkün değerinin (genellikle resmi değerleme veya sözleşme değerine dayalı)
  
  
• Alıcı tarafından ödendi
  
  
• Bazen yerel uygulamaya bağlı olarak alıcı ve satıcı arasında pazarlığa tabi olabilir
  
  

🟡 Not: Kira sözleşmeli satın alımlarda bu vergi ayarlanabilir ancak yine de beklenmelidir.

2. Kira Geliri Vergisi

Villanızı kiraya verirseniz elde edeceğiniz gelir; Endonezya'da vergilendirilebilirYabancı olsanız ve yurtdışından ödeme alsanız bile.

İki ana seçenek:

a. Bir şirket aracılığıyla (PT PMA)

• Vergi: Brüt gelir üzerinden 10% (Kısa süreli kiralamalarda stopaj vergisi)
  
  
• Gerçek rejimi kullanıyorsanız belirli masrafları düşebilirsiniz
  
  
• Avantaj: daha iyi yasal koruma, KDV geri kazanımı mümkün, daha sorunsuz yeniden satış
  
  

b. Bir yönetim sözleşmesi aracılığıyla kendi adınıza

• Sabit vergi 10 ila 20%anlaşmaya bağlı olarak
  
  
• Vergi planlamasında daha az esnektir ancak başlangıçta uygulanması daha kolaydır
  
  

🔍 İpucu: Yöneticinizle mutlaka net bir sözleşme isteyin ve kira gelirinizin doğru bir şekilde raporlanıp raporlanmadığını kontrol edin.

3. Bazı Yeni Mülklerde KDV (PPN)

Villalar için bir şirket tarafından yeni inşa edilmiş ve anahtar teslimi satılmış, 11% KDV'si uygulanabilir.

• Esas olarak yönetilen hizmetlerle "yatırımcı" gelişmelerini etkiler
  
  
• Fiyatın doğru olup olmadığını her zaman doğrulayın net veya brüt (genellikle açıkça belirtilmez…)
  
  

4. Yıllık Emlak Vergisi: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Bu, yıllık arazi ve bina vergisidir. çok uygun fiyatlı uluslararası standartlara göre.

• Aşağıdakilere dayanarak hesaplanmıştır: resmi kadastro değeri arazi ve binaların
  
  
• Tipik olarak arasında Yılda 500.000 ve 3.000.000 IDR (~$30 ila $180) standart bir villa için
  
  
• Genellikle işgalci (siz veya şirketiniz) tarafından ödenir ve otomatik olarak dahil edilmedi
  
  

5. Yeniden Satışta Sermaye Kazanç Vergisi

Villanızı (kira veya kullanım hakkı) yeniden satarken, sermaye kazancı vergisi uygulanabilir.

• Sabit oran 2.5% ila 5% satış fiyatının
  
  
• Satıcı tarafından ödendi
  
  
• Hisse devri yoluyla satış yapılması durumunda (örneğin şirket hisseleri) muafiyetler mümkündür
  
  

6. Mobilya İthalat Vergisi

Yurt dışından mobilya veya üst düzey ekipman gönderiyorsanız şunlara hazırlıklı olun:

• 10 ila 35% mallara bağlı olarak ithalat vergisi
  
  
• Gümrük işlemleri gecikmesi: 2 ila 6 hafta
  
  
• Önceden planlanması gereken karmaşık bir süreç
  
  

💡 İpucu: Yerel olarak veya Java'dan satın almak genellikle daha basit ve daha uygun maliyetlidir.

Özetle: Makul Vergiler - Ama Bunları Göz Ardı Etmeyin

Sonuç: Uzman desteği alın

Bali'de vergilendirme bir tuzak değil; ancak bunu gerektirir. planlama, uzman tavsiyesi ve disiplinİyi bir emlak yöneticisi ve yerel bir muhasebeci, karlı bir yatırım ile bürokratik bir kabus arasındaki farkı yaratabilir.