简介：避免巴厘岛常见的房产陷阱
在巴厘岛购买别墅是许多人的梦想，但 如果没有适当的尽职调查，它可能会变成一场噩梦。 之间 产权不明确、法规不断变化、结构性风险，彻底的验证至关重要。
在 重力巴厘岛我们已经为投资者提供了十多年的指导。以下是 您必须进行的 7 项关键检查 在购买之前。
1. 法律所有权地位
A. 巴厘岛的产权类型
哈克·米利克（自由保有地） → 仅限印度尼西亚公民. 外国人 不能 直接拥有它。
Hak Pakai（使用权） → 25-30年，可续期. 对外国人来说很常见。
Hak Guna Bangunan（建设权） → 对于 PT PMA（外商独资公司）. 任期30年，可连任。
⚠️ 必须验证：
✅ 证书的真实性 （SHM、HGB 或 Hak Pakai）与 国家土地局（BPN）.
✅ 所有权历史 以避免法律纠纷。
示例：客户发现卖方没有合法销售权，从而避免了 $200,000 的诈骗。
2. 位置：安全区域与危险区域
A. 2024年最佳投资区
| 区域 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|
| 苍古 | 租赁需求旺盛，数字游民 | 价格过高，交通拥堵 |
| 乌布 | 自然、健康旅游 | 海滩通道有限 |
| 塞米亚克 | 豪华餐饮、夜生活 | 市场饱和 |
| 乌鲁瓦图 | 悬崖边的奢华 | 海岸侵蚀 |
B. 不同地点的隐藏风险
洪水 （雨季的水明漾、坎古）。
海岸侵蚀 （宾金、乌鲁瓦图）。
未来道路项目 （例如，Gilimanuk-Mengwi 收费公路）。
✅ 解决方案：
查看 自然灾害地图 (巴厘岛灾害管理局).
核实 施工许可证 附近。
3. 别墅状况：强制性技术检查
A. 常见隐藏问题
霉菌和潮湿 （热带气候）。
接线错误 （通常不合规）。
排水不畅和漏水.
白蚁危害 （常见于木结构）。
B. 我们的检查清单
✅ 屋顶 – 漏水、瓷砖破裂。
✅ 管道 – 水压、管道。
✅ 空调机组 – 效率、维护。
✅ 水池 – 过滤、密封。
一位客户在购买前发现白蚁损害，从而节省了 $50,000 美元。
4. 隐性成本：实际预算与购买价格
A. 最被低估的开支
| 成本 | 年度预算 |
|---|---|
| 房产税（PBB） | 0.1% – 0.2% 的价值 |
| 维护 | 别墅价值 3% – 5% |
| 工作人员（女佣、园丁、保安） | $600 – $1,200/月 |
| 管理费 | 15% – 30% 的租金收入 |
B. 卖方的关键问题
公证费？ （购买价格的 2% – 5%）。
该房产有任何未偿还的债务吗？
实际租金收入？ （索取 Airbnb/预订记录）。
5. 租赁潜力：有利可图吗？
一、高回报别墅的特点
优越的地理位置 （靠近海滩、餐厅）。
高级设施 （游泳池、快速 WiFi、厨房）。
适当的旅游许可证 （短期租赁必需）。
B. 我们的自由市场分析
我们提供 自定义报告 包括：
✅ 与类似别墅进行比较。
✅ 入住率估算。
✅动态定价策略。
例如：经过我们的优化，佩雷雷南 (Pererenan) 别墅的 ROI 从 5% 上升至 12%。
6. 法律合规：许可证和法规
A. 必备文件
IMB（建筑许可证） → 施工批准。
PBG（建筑许可） → 符合证书。
旅游租赁许可证 → 适合短期停留。
B. 需要避免的陷阱
违法建筑 （拆除风险）。
隐藏的租赁条款 （续约条款、转让权利）。
✅ 解决方案： 聘请 当地公证人（PPAT）.
7. 永久产权的替代方案：租赁产权 vs. PT PMA
A. 租赁权（使用权）
✔ 优点：
降低前期成本。
更易于管理。
✖ 缺点：
期限有限（25-30年）。
转售更加困难。
B. PT PMA（外商独资公司）
✔ 优点：
完全所有权控制。
可再生权利。
✖ 缺点：
成本较高（最低投资约 $600K）。
复杂的文书工作。
结论：Gravity Bali 如何保障您的投资
我们提供：
✅ 全面法律审计 购买前。
✅ 技术检查 由认证专家进行。
✅ 投资回报率分析 基于真实的市场数据。