Введение: как избежать распространенных ловушек при покупке недвижимости на Бали
Купить виллу на Бали — мечта многих, но без должной осмотрительности это может превратиться в кошмар. Между неясные права собственности, меняющиеся правила и структурные риски, необходима тщательная проверка.
В Гравитация БалиМы консультируем инвесторов уже более десяти лет. Вот 7 критических проверок, которые вы должны сделать перед покупкой.
1. Правовой статус собственности
А. Типы прав собственности на недвижимость на Бали
Хак Милик (Свободное владение) → Только для граждан Индонезии. Иностранцы не может владеть этим напрямую.
Хак Пакай (Право на использование) → 25-30 лет, возобновляемый. Распространено среди иностранцев.
Хак Гуна Бангунан (Право на строительство) → Для PT PMA (компании с иностранным капиталом). Срок полномочий 30 лет с возможностью продления.
⚠️ Необходимо проверить:
✅ Подлинность сертификата (SHM, HGB или Hak Pakai) с Национальное земельное агентство (BPN).
✅ История владения во избежание правовых споров.
Пример: Клиент избежал мошенничества $200,000, обнаружив, что продавец не имел законного права продавать.
2. Местоположение: безопасные и опасные зоны
А. Лучшие инвестиционные зоны в 2024 году
| Область | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Чангу | Высокий спрос на аренду, цифровые кочевники | Завышенная цена, трафик |
| Убуд | Природа, оздоровительный туризм | Ограниченный доступ к пляжу |
| Семиньяк | Роскошные рестораны, ночная жизнь | Насыщенный рынок |
| Улувату | Роскошь на скале | Береговая эрозия |
Б. Скрытые риски по местоположению
Наводнение (Семиньяк, Чангу в сезон дождей).
Береговая эрозия (Бингин, Улувату).
Будущие дорожные проекты (например, платная дорога Гилиманук-Менгви).
✅ Решение:
Проверять карты стихийных бедствий (Агентство по ликвидации последствий стихийных бедствий на Бали).
Проверять разрешения на строительство рядом.
3. Состояние виллы: обязательная техническая проверка.
А. Распространенные скрытые проблемы
Плесень и сырость (тропический климат).
Неисправная проводка (часто несоответствующие требованиям).
Плохой дренаж и протечки.
Повреждения, вызванные термитами (обычно встречается в деревянных конструкциях).
B. Наш контрольный список проверки
✅ Крыша – Протечки, треснувшая плитка.
✅ Сантехника – Давление воды, трубы.
✅ блоки переменного тока – Эффективность, обслуживание.
✅ Бассейн – Фильтрация, герметизация.
Клиент сэкономил $50,000, обнаружив повреждения термитами перед покупкой.
4. Скрытые расходы: реальный бюджет против покупной цены
А. Самые недооцененные расходы
| Расходы | Годовая оценка |
|---|---|
| Налог на имущество (PBB) | 0,1% – 0,2% стоимости |
| Обслуживание | 3% – 5% стоимости виллы |
| Персонал (горничная, садовник, охрана) | $600 – $1,200/месяц |
| Плата за управление | 15% – 30% дохода от аренды |
Б. Ключевые вопросы для продавца
Нотариальные сборы? (2% – 5% от цены покупки).
Есть ли непогашенные долги по недвижимости?
Фактический доход от аренды? (Спросите записи Airbnb/бронирования).
5. Арендный потенциал: выгодно ли это?
А. Характеристики виллы с высокой доходностью
Превосходное местоположение (рядом с пляжами, ресторанами).
Премиум-удобства (бассейн, быстрый Wi-Fi, кухня).
Надлежащая туристическая лицензия (обязательно для краткосрочной аренды).
B. Наш бесплатный анализ рынка
Мы предоставляем пользовательский отчет включая:
✅ Сравнение с аналогичными виллами.
✅ Оценки заполняемости.
✅ Стратегия динамического ценообразования.
Пример: рентабельность инвестиций в виллу Переренана выросла с 5% до 12% после нашей оптимизации.
6. Соблюдение правовых норм: разрешения и правила
А. Основные документы
IMB (Разрешение на строительство) → Разрешение на строительство.
PBG (Утверждение строительства) → Сертификат соответствия.
Лицензия на туристическую аренду → Для краткосрочного пребывания.
Б. Ловушки, которых следует избегать
Незаконные постройки (риск сноса).
Скрытые пункты договора аренды (условия продления, права передачи).
✅ Решение: Нанять местный нотариус (PPAT).
7. Альтернативы фригольду: лизгольд против PT PMA
А. Право аренды (право пользования)
✔ Плюсы:
Более низкие первоначальные затраты.
Более простое управление.
✖ Минусы:
Ограниченная продолжительность (25-30 лет).
Труднее перепродать.
B. PT PMA (Иностранная компания)
✔ Плюсы:
Полный контроль над собственностью.
Возобновляемые права.
✖ Минусы:
Более высокая стоимость (минимальные инвестиции ~$600K).
Сложная бумажная работа.
Заключение: как Gravity Bali защищает ваши инвестиции
Мы предлагаем:
✅ Полный юридический аудит перед покупкой.
✅ Технический осмотр сертифицированными экспертами.
✅ Анализ рентабельности инвестиций на основе реальных рыночных данных.
