はじめに：バリ島でよくある不動産取引の落とし穴を避ける方法
バリ島で別荘を購入することは多くの人にとって夢ですが、 適切なデューデリジェンスがなければ、悪夢に変わる可能性がある。 間 所有権の不明確さ、規制の変化、構造的なリスク徹底した検証が不可欠です。
で グラビティ・バリ私たちは10年以上にわたり投資家を導いてきました。 必ず確認すべき7つの重要なチェック 購入する前に。
1. 法的所有権の状況
A. バリ島の不動産権利の種類
ハク・ミリク（フリーホールド） → インドネシア国民のみ外国人 できない これを直接所有します。
ハク・パカイ（使用権） → 25～30年（更新可能）外国人によくある。
ハク・グナ・バングナン (建築する権利) → のために PT PMA（外資系企業）30年の期間、更新可能。
⚠️ 確認が必要です:
✅ 証明書の真正性 （SHM、HGB、またはHak Pakai）と 国土庁（BPN）.
✅ 所有権の歴史 法的な紛争を避けるため。
例: 売り手に販売する法的権利がないことを発見することで、クライアントは $200,000 詐欺を回避しました。
2. 場所：安全な地域と危険な地域
A. 2024年のベスト投資ゾーン
| エリア | 長所 | 短所 |
|---|---|---|
| チャングー | 高い賃貸需要、デジタル遊牧民 | 高額、交通渋滞 |
| ウブド | 自然、ウェルネスツーリズム | ビーチへのアクセスが制限されています |
| スミニャック | 高級ダイニング、ナイトライフ | 飽和市場 |
| ウルワツ | 崖の上の贅沢 | 海岸侵食 |
B. 地域別の隠れたリスク
洪水 (雨季のスミニャック、チャングー)。
海岸侵食 （ビンギン、ウルワツ）。
将来の道路プロジェクト (例:ギリマヌク-メングウィ有料道路)。
✅ 解決：
チェック 自然災害マップ (バリ災害対策庁).
確認する 建設許可 近く。
3. ヴィラの状態: 必須の技術検査
A. よくある隠れた問題
カビと湿気 （熱帯気候）。
配線不良 （多くの場合、準拠していません）。
排水不良と水漏れ.
シロアリ被害 （木造建築では一般的）。
B. 当社の検査チェックリスト
✅ 屋根 – 水漏れ、タイルのひび割れ。
✅ 配管 – 水圧、パイプ。
✅ エアコン – 効率、メンテナンス。
✅ プール – ろ過、密封。
顧客は購入前にシロアリ被害を発見することで $50,000 を節約しました。
4. 隠れたコスト：実際の予算と購入価格
A. 最も過小評価されている費用
| 料金 | 年間推定値 |
|---|---|
| 固定資産税（PBB） | 0.1% – 0.2%の価値 |
| メンテナンス | 3% – 5%のヴィラ価値 |
| スタッフ（メイド、庭師、警備員） | $600 – $1,200/月 |
| 管理手数料 | 15%～30%の賃貸収入 |
B. 売り手にとって重要な質問
公証手数料は？ （購入価格の2% – 5%）。
不動産に未払いの債務はありますか?
実際の家賃収入は？ （Airbnb/予約記録を問い合わせてください）。
5. 賃貸の可能性: 収益性は高いか?
A. 高収益ヴィラの特徴
最高の立地 （ビーチ、レストランの近く）。
プレミアムアメニティ (プール、高速WiFi、キッチン)。
適切な観光ライセンス （短期レンタルの場合は必須）。
B. 自由市場分析
私たちは、 カスタムレポート 含む：
✅ 類似のヴィラとの比較。
✅ 稼働率の見積もり。
✅ 動的な価格設定戦略。
例: 最適化後、Pererenan ヴィラの ROI は 5% から 12% に上昇しました。
6. 法令遵守：許可と規制
A. 必須書類
IMB（建築許可） → 建設工事許可。
PBG（建築許可） → コンプライアンス証明書。
観光レンタルライセンス → 短期滞在の場合。
B. 避けるべき落とし穴
違法建築 （取り壊しの危険あり）。
隠れた賃貸契約条項 （更新条件、権利譲渡）。
✅ 解決： 雇う 地元の公証人（PPAT）.
7. フリーホールドの代替案：リースホールド vs. PT PMA
A. 賃借権（使用権）
✔ 長所:
初期コストが低い。
管理が簡単になります。
✖ 短所:
期間限定（25～30年）。
再販しにくくなります。
B. PT PMA（外資系企業）
✔ 長所:
完全な所有権管理。
更新可能な権利。
✖ 短所:
コストが高くなります (最低投資額は約 $600K)。
複雑な書類手続き。
結論：Gravity Baliがあなたの投資をどのように保護するか
弊社が提供するもの:
✅ 完全な法的監査 購入前に。
✅ 技術検査 認定された専門家によって。
✅ ROI分析 実際の市場データに基づいています。
