Покупка виллы на Бали — это волнительно… но каковы налоговые условия?

Приобретение виллы на Бали — увлекательное и зачастую прибыльное приключение. Но помимо мечты о закатах и арендном доходе, всегда возникает один важный вопрос: На какие налоги следует рассчитывать иностранному инвестору?

Хорошие новости: налоговая система Индонезии гибкие и относительно благоприятныеПлохая новость: часто неправильно понятый, плохо объяснены и слишком часто игнорируются.

Вот ясный и актуальный обзор налоговых обязательств, которые иностранный инвестор может ожидать в 2025 году.

1. Налог на приобретение: BPHTB

При приобретении недвижимости (даже на правах аренды) вам необходимо будет заплатить БПХТБ (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), эквивалент налога на приобретение недвижимости.

• Ставка: 5% от стоимости имущества (часто на основе официальной оценки или стоимости по контракту)
  
  
• Оплачено покупателем
  
  
• Иногда подлежит обсуждению между покупателем и продавцом, в зависимости от местной практики.
  
  

🟡 Примечание: при покупке права аренды этот налог может быть скорректирован, но его все равно следует уплатить.

2. Налог на доход от аренды

Если вы сдаете свою виллу в аренду, полученный доход составляет облагается налогом в Индонезии, даже если вы иностранец и получаете выплаты за границей.

Два основных варианта:

а. Через компанию (PT PMA)

• Налог: 10% о валовом доходе (удерживаемый налог на краткосрочную аренду)
  
  
• Вы можете вычесть определенные расходы, если используете настоящий режим
  
  
• Преимущество: лучшая юридическая защита, возможность возмещения НДС, более плавная перепродажа
  
  

б) От вашего имени по договору управления

• Фиксированный налог в размере 10 по 20%, в зависимости от соглашения
  
  
• Менее гибкие в налоговом планировании, но проще в реализации на начальном этапе
  
  

🔍 Совет: Всегда требуйте от своего менеджера прозрачного договора и проверяйте, правильно ли отражается в отчетности ваш доход от аренды.

3. НДС (PPN) на некоторые новые объекты недвижимости

Для вилл, которые недавно построенный и проданный компанией «под ключ», НДС 111ТП3Т могут применяться.

• В основном влияет на «инвестиционные» разработки с управляемыми услугами
  
  
• Всегда проверяйте, соответствует ли цена действительности. нетто или брутто (часто не сформулировано четко…)
  
  

4. Ежегодный налог на недвижимость: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Это ежегодный налог на землю и здания. очень доступный по международным стандартам.

• Рассчитано на основе официальная кадастровая стоимость земли и зданий
  
  
• Обычно между 500 000 и 3 000 000 индонезийских рупий в год (~$30 – $180) для стандартной виллы
  
  
• Часто оплачивается жильцом (вами или вашей компанией) и не включен автоматически
  
  

5. Налог на прирост капитала при перепродаже

При перепродаже вашей виллы (в аренду или по праву узуфрукта) налог на прирост капитала могут применяться.

• Фиксированная ставка 2.5% до 5% от цены продажи
  
  
• Оплачено продавцом
  
  
• Исключения возможны при продаже путем передачи акций (например, акций компании)
  
  

6. Налог на импорт мебели

Если вы отправляете мебель или дорогостоящее оборудование из-за границы, будьте готовы к:

• 10 к 35% импортный налог в зависимости от товара
  
  
• Задержка таможенного оформления: от 2 до 6 недель
  
  
• Сложный процесс, который необходимо планировать заранее.
  
  

💡 Совет: покупка на месте или на Яве часто проще и выгоднее.

Вкратце: разумные налоги — но не стоит их игнорировать

Вывод: получите экспертную поддержку

Налогообложение на Бали — это не ловушка, но оно требует планирование, экспертные консультации и дисциплина. Хороший управляющий недвижимостью и местный бухгалтер могут стать решающим фактором между прибыльной инвестицией и бюрократическим кошмаром.