梦幻岛屿……但购买前必须了解市场
在巴厘岛购买别墅可能看起来像 一个触手可及的梦想：田园诗般的气候、诱人的租金收益、优惠的税收条件……但在这幅明信片般的景象背后，还有 法律灰色地带、不明确的做法，有时甚至是真正的骗局.
每年，外国投资者都会损失数万美元——不是因为房产本身，而是因为 缺乏准备、验证或适当的指导.
这是一个 清晰完整的清单 巴厘岛房地产中最常见的陷阱——以及如何避免它们。
1. 了解“永久产权”和“租赁产权”的区别
这是基础——但很多人搞错了
在印度尼西亚， 外国人不能合法拥有永久产权土地 （哈克·米利克）。
但是，他们可以根据以下情况购买房产：
租赁：一个 25至30年的租约，通常可续期（有时长达 90 年）
一个 外商独资公司（PT PMA），具有严格的法律结构和使用
🚩 如果有人以你的个人名义向你出售“永久产权”——这是违法的。请远离。
2. 一定要通过独立公证人
不要仅仅依赖卖家……或他们“推荐的公证人”
当地公证人 需要验证销售，但有些与代理商或开发商密切合作。
✅ 请务必：
选择 独立公证人最好由律师事务所或值得信赖的投资者推荐
拥有它们 核实土地证书和所有权
请求 完整翻译的双语合同 （英语-印尼语）在签署任何文件之前
💡 一位优秀的公证人的费用约为售价的1%。法律上的失误可能会让你损失全部投资。
3. 核实卖家身份及所有合法文件
巴厘岛发生身份欺诈和双重销售
付款前：
索取一份 SHM 或 SHGB （土地证）
确保 名称完全匹配 卖家的身份证
要求查看 原始文件，不仅仅是手机照片
检查土地是否 无债务、纠纷或抵押 （已在 BPN 土地局核实）
🛑 许多骗局都是从不合法拥有土地的“卖家”开始的。
4. 未经充分尽职调查，切勿签署或转移资金
没有“快速交易”，没有压力
一些咄咄逼人的经纪人会要求你：
未经审查就签署协议草案，
在没有有效证件的情况下支付押金，
“保留土地”无需法律承诺
✅ 你应该始终完成充分的尽职调查 前 签署或支付任何费用：
法律背景调查 由公证人或房地产律师
身体的 现场检查 和边界检查
许可证验证 （IMB 或 PBG — 当地建筑许可证）
验证 通道和地役权
🔍 如果某件事看上去好得令人难以置信，那它很可能就是假的。
5. 如果您想要更强的法律地位，请使用 PT PMA 结构
对于严肃的长期投资
如果您计划：
进行多次收购
合法经营商业租赁
以后转售房产时有更多选择
…最好的解决方案是创建一个 外资印尼公司（PT PMA）
这允许：
财产所有权 哈克·古纳·班古南 （建设权）
合法经营及租金收入
更容易执行合同和转售
📌 注意：这需要明确的商业计划、当地办事处、资本和会计。
6. 只与合格且经过验证的专业人士合作
你的团队是你最好的保护
巴厘岛有很多“经纪人” 没有许可证或法律保护 ——他们纯粹靠佣金工作。
为了保护您的项目：
聘请 精通英语或法语的房地产律师
使用 独立公证人 具有强有力的参考
与...合作 专业检验团队
与 合法的物业管理公司 出租
🌐 在 Gravity Bali，我们只与 持有执照、投保并经过审查的专业人士.
真实案例：一位投资者几乎损失了$50,000
2022 年，一位比利时客户将 $50,000 英镑转让给巴厘岛的一位“土地卖家”，购买了一块永久产权地块后，联系了我们。
事实证明，这个人 无合法索赔 到土地上。
在当地律师的帮助下，我们设法阻止了进一步的损失，但钱却再也没有追回。
👉 今天，同一位客户通过我们的网络购买了一栋完全合规的租赁别墅，并且获得了丰厚的回报。
结论：是的，巴厘岛是一个机会——如果你得到正确的引导
巴厘岛充满潜力，但对于没有准备的人来说也充满了陷阱。
通过遵循这些步骤并只与合格的专业人士合作，您将把有风险的购买转变为 稳健、有利可图的投资.
