{"id":7497,"date":"2025-10-10T04:23:57","date_gmt":"2025-10-10T04:23:57","guid":{"rendered":"https:\/\/gravitybali.com\/en\/?p=7497"},"modified":"2025-10-10T04:25:58","modified_gmt":"2025-10-10T04:25:58","slug":"un-etranger-peut-il-acheter-une-propriete-a-bali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gravitybali.com\/fr\/can-a-foreigner-buy-property-in-bali\/","title":{"rendered":"Un \u00e9tranger peut-il acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Bali\u00a0? Un guide complet"},"content":{"rendered":"
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Un \u00e9tranger peut-il acheter un bien immobilier \u00e0 Bali\u00a0? C\u2019est une question que se posent de nombreux expatri\u00e9s, investisseurs et acqu\u00e9reurs de r\u00e9sidences secondaires, attir\u00e9s par le style de vie unique de Bali, ses paysages \u00e9poustouflants et sa forte demande touristique. La r\u00e9ponse est simple\u00a0: les \u00e9trangers ne peuvent pas \u00eatre propri\u00e9taires fonciers en pleine propri\u00e9t\u00e9 en Indon\u00e9sie, y compris \u00e0 Bali, mais il existe des voies l\u00e9gales et reconnues pour contr\u00f4ler la propri\u00e9t\u00e9, constituer un patrimoine et garantir une occupation \u00e0 long terme. Ce guide explique le cadre juridique, les options pratiques, les d\u00e9marches \u00e0 suivre et les points \u00e0 surveiller pour les acheteurs \u00e9trangers souhaitant acqu\u00e9rir un bien immobilier \u00e0 Bali.<\/p>\n

Avant d'aborder le sujet, il est important de comprendre le contexte g\u00e9n\u00e9ral. L'Indon\u00e9sie prot\u00e8ge la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re de ses citoyens, et la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re est rigoureusement r\u00e9glement\u00e9e. Les informations pr\u00e9sent\u00e9es ici refl\u00e8tent la l\u00e9gislation en vigueur et les pratiques courantes du march\u00e9 en 2024-2025 et sont fournies \u00e0 titre indicatif et pour la planification, et non comme conseils juridiques. Consultez toujours un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 en droit immobilier local ou un conseiller agr\u00e9\u00e9 (par exemple, un consultant immobilier r\u00e9put\u00e9 \u00e0 Bali) pour confirmer la r\u00e9glementation en vigueur et trouver une solution adapt\u00e9e \u00e0 votre situation.<\/p>\n

Un \u00e9tranger peut-il acheter une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 Bali\u00a0? Aper\u00e7u<\/h2>\n

La r\u00e9ponse directe demeure\u00a0: un \u00e9tranger ne peut pas poss\u00e9der de terrain en pleine propri\u00e9t\u00e9 (Hak Milik) \u00e0 Bali ou ailleurs en Indon\u00e9sie. Cependant, les \u00e9trangers peuvent obtenir des droits \u00e0 long terme d'utilisation, de construction ou de contr\u00f4le de biens immobiliers gr\u00e2ce \u00e0 plusieurs m\u00e9canismes reconnus. Ces m\u00e9canismes visent \u00e0 \u00e9quilibrer l'investissement \u00e9tranger et les principes nationaux de propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re. En pratique, la plupart des acheteurs \u00e9trangers utilisent l'une des voies suivantes\u00a0: Hak Pakai (droit d'utilisation), Hak Guna Bangunan (droit de construire), ou cr\u00e9ent une entit\u00e9 indon\u00e9sienne locale (PT PMA) pour d\u00e9tenir des droits fonciers en vertu d'un droit de construire ou d'un titre connexe. Dans certains cas, les \u00e9trangers d\u00e9tiennent des appartements ou des unit\u00e9s en copropri\u00e9t\u00e9 avec des titres de propri\u00e9t\u00e9 appropri\u00e9s au sein d'un immeuble ou d'un complexe. Un bail \u00e0 long terme peut \u00e9galement garantir une occupation prolong\u00e9e et un retour sur investissement, sous r\u00e9serve des conditions du bail et de la r\u00e9glementation locale.<\/p>\n

Le th\u00e8me r\u00e9current du march\u00e9 est clair\u00a0: il existe des voies l\u00e9gales et bien \u00e9tablies pour les \u00e9trangers souhaitant poss\u00e9der ou g\u00e9rer des biens immobiliers \u00e0 Bali tout en respectant la loi. La distinction importante r\u00e9side dans la distinction entre propri\u00e9t\u00e9 et droits. Les \u00e9trangers peuvent poss\u00e9der des structures sur un terrain, ou l'utiliser \u00e0 long terme, mais le terrain lui-m\u00eame reste propri\u00e9t\u00e9 indon\u00e9sienne, g\u00e9n\u00e9ralement d\u00e9tenue par des entit\u00e9s indon\u00e9siennes ou par l'\u00c9tat gr\u00e2ce \u00e0 un titre foncier dont l'acheteur \u00e9tranger n'est pas propri\u00e9taire exclusif.<\/p>\n

Principales voies l\u00e9gales pour les \u00e9trangers \u00e0 Bali<\/h2>\n

Vous trouverez ci-dessous les options standard utilis\u00e9es par les acheteurs \u00e9trangers. Chaque option a des implications en termes de droit, de fiscalit\u00e9, de succession, de financement et de sortie \u00e9ventuelle. Cette section ne remplace pas un avis juridique professionnel, mais fournit un cadre solide pour la planification initiale.<\/p>\n

Hak Pakai (Droit d'utilisation)<\/h3>\n

Le Hak Pakai, ou droit d'usage, permet \u00e0 un \u00e9tranger d'acqu\u00e9rir un droit d'usage sur une parcelle de terrain pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e. \u00c0 Bali, la dur\u00e9e initiale est g\u00e9n\u00e9ralement longue et renouvelable, g\u00e9n\u00e9ralement jusqu'\u00e0 25 ans, avec des prolongations possibles en vertu du droit indon\u00e9sien et des accords locaux. En pratique, cela se traduit par une occupation substantielle avec une s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 long terme, bien que la propri\u00e9t\u00e9 reste la propri\u00e9t\u00e9 du titulaire du titre foncier. Cette solution est courante pour les villas r\u00e9sidentielles et les biens locatifs \u00e0 long terme, lorsque l'acheteur \u00e9tranger ne souhaite pas ou ne peut pas assumer le consentement \u00e0 devenir propri\u00e9taire du terrain lui-m\u00eame.<\/p>\n

Hak Guna Bangunan (Droit de construire)<\/h3>\n

Le Hak Guna Bangunan, ou droit de construire, est un autre m\u00e9canisme largement utilis\u00e9. Il conf\u00e8re \u00e0 son titulaire le droit de construire, d'am\u00e9nager et de poss\u00e9der des b\u00e2timents sur le terrain pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, souvent jusqu'\u00e0 30 ans, avec possibilit\u00e9 de prolongation. En pratique, les \u00e9trangers utilisent fr\u00e9quemment le Hak Guna Bangunan via une structure juridique indon\u00e9sienne (comme une PT PMA) pour obtenir des droits de construction sur une parcelle. Cette approche est courante pour les promoteurs et les investisseurs qui envisagent de construire des villas, des h\u00f4tels-boutiques ou d'autres biens immobiliers avec des plans de d\u00e9veloppement clairs. Il est essentiel de garantir le respect de ces droits, car le titre foncier reste la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire foncier ou du titulaire du titre de propri\u00e9t\u00e9 de l'\u00c9tat, tandis que le droit de construire est li\u00e9 \u00e0 l'am\u00e9nagement et \u00e0 l'utilisation du terrain.<\/p>\n

Hak Sewa (bail emphyt\u00e9otique) et baux \u00e0 long terme<\/h3>\n

Les contrats de bail emphyt\u00e9otique peuvent offrir un droit d'occupation \u00e0 long terme aux \u00e9trangers. La dur\u00e9e typique d'un bail varie de 25 \u00e0 99 ans, selon les n\u00e9gociations et les pratiques locales. Les contrats de bail doivent \u00eatre soigneusement r\u00e9dig\u00e9s afin de pr\u00e9voir les conditions de renouvellement, les augmentations de loyer, les responsabilit\u00e9s d'entretien et les modalit\u00e9s de fin de bail. Un bail n'est pas un titre de propri\u00e9t\u00e9, mais il peut offrir une p\u00e9riode d'occupation stable et quasiment sans souci, tant pour un usage personnel que pour un investissement locatif. \u00c0 Bali, une v\u00e9rification minutieuse des droits fonciers et du titre de propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire est essentielle pour garantir la validit\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 du bail.<\/p>\n

PT PMA (Soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e d'investissement \u00e9tranger)<\/h3>\n

La cr\u00e9ation d'une PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) peut offrir aux \u00e9trangers un moyen structur\u00e9 de participer \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re et immobili\u00e8re par le biais d'une structure juridique. Une PT PMA permet \u00e0 une entreprise de d\u00e9tenir le droit d'utiliser ou de construire un terrain, sous r\u00e9serve du droit indon\u00e9sien et de son champ d'activit\u00e9. Cette solution exige une structuration rigoureuse de l'entreprise, le respect des lois sur l'investissement et une surveillance r\u00e9glementaire continue. Pour de nombreux investisseurs, une PT PMA repr\u00e9sente l'option la plus \u00e9volutive lorsque l'objectif comprend le d\u00e9veloppement, la gestion ou la gestion de plusieurs propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 long terme.<\/p>\n

Titre de propri\u00e9t\u00e9 de strates et propri\u00e9t\u00e9 d'appartements<\/h3>\n

Les \u00e9trangers peuvent \u00eatre propri\u00e9taires de logements dans des immeubles \u00e0 logements multiples en vertu d'un titre de copropri\u00e9t\u00e9 ou d'un r\u00e9gime de propri\u00e9t\u00e9 similaire. Dans de nombreux cas, ils peuvent \u00eatre propri\u00e9taires d'un appartement en pleine propri\u00e9t\u00e9 ou d'une part d'un immeuble, sous r\u00e9serve de la structure du titre de propri\u00e9t\u00e9 de l'immeuble et de l'accord de la copropri\u00e9t\u00e9. Cette solution est particuli\u00e8rement courante pour les \u00e9trangers souhaitant acqu\u00e9rir un complexe de villas cl\u00e9 en main, des appartements avec services ou un bien d'investissement sans acqu\u00e9rir eux-m\u00eames de droits fonciers. L'accession \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9 est souvent plus facile d'acc\u00e8s pour ceux qui s'int\u00e9ressent principalement \u00e0 un bien immobilier au sein d'un complexe ou d'un programme immobilier g\u00e9r\u00e9.<\/p>\n

Comparaison des options : propri\u00e9t\u00e9 vs. droits vs. bail<\/h2>\n

Lors de l'\u00e9valuation de ces options, les acheteurs doivent prendre en compte plusieurs facteurs\u00a0: la s\u00e9curit\u00e9 \u00e0 long terme, l'exposition aux devises, la disponibilit\u00e9 du financement, la transf\u00e9rabilit\u00e9, les questions de succession et la strat\u00e9gie de sortie. Voici une comparaison pour vous aider \u00e0 prendre votre d\u00e9cision\u00a0:<\/p>\n