جزيرة الأحلام… لكن السوق يجب فهمه قبل الشراء

قد يبدو شراء فيلا في بالي وكأنه حلم يمكن الوصول إليه: مناخ مثالي، وعوائد إيجارية جذابة، وظروف ضريبية مواتية... ولكن وراء هذه الصورة البريدية، هناك أيضًا المناطق القانونية الرمادية، والممارسات غير الواضحة، وأحيانًا عمليات الاحتيال الحقيقية.

كل عام، يخسر المستثمرون الأجانب عشرات الآلاف من الدولارات - ليس بسبب العقار نفسه، ولكن بسبب عدم التحضير أو التحقق أو التوجيه المناسب.

وهنا قائمة مراجعة واضحة وكاملة من أكثر الأخطاء الشائعة في سوق العقارات في بالي - وكيفية تجنبها.

1. فهم الفرق بين "التملك الحر" و"الإيجار"

إنه الأساس - وكثيرون يخطئون في فهمه

في إندونيسيا، لا يجوز للأجانب امتلاك الأراضي في فريهولد بشكل قانوني (حق ملك).
ومع ذلك، يمكنهم شراء العقارات بموجب:

• عقد إيجار:أ عقد إيجار لمدة تتراوح من 25 إلى 30 عامًا، قابلة للتجديد في كثير من الأحيان (تصل أحيانًا إلى 90 عامًا)

• أ شركة مملوكة لأجانب (PT PMA)، مع هيكل قانوني صارم واستخدام

🚩 إذا عرض عليك أحدهم بيع "ملكية حرة" باسمك الشخصي، فهذا غير قانوني. انصرف.

2. قم دائمًا بالمرور عبر كاتب عدل مستقل

لا تعتمد فقط على البائع... أو "الموثق الموصى به"

كاتب العدل المحلي هو مطلوب للتحقق من صحة البيع، لكن البعض منهم يعمل بشكل وثيق مع الوكالات أو المطورين.

✅ تأكد من:

• اختر كاتب عدل مستقل، يوصى به بشكل مثالي من قبل شركة قانونية أو مستثمر موثوق به

• امتلكهم التحقق من شهادات الأراضي وحقوق الملكية

• طلب عقد ثنائي اللغة مترجم بالكامل (الإنجليزية-الإندونيسية) قبل التوقيع على أي شيء

💡 تبلغ تكلفة كاتب العدل الجيد حوالي 11.3 تريليون دولار من سعر البيع. أي خطأ قانوني قد يكلفك استثمارك بالكامل.

3. التحقق من هوية البائع وجميع الوثائق القانونية

الاحتيال على الهوية والبيع المزدوج يحدثان في بالي

قبل أي دفع:

• اطلب نسخة من SHM أو SHGB (شهادة الأرض)

• تأكد من الاسم يتطابق تماما هوية البائع

• اطلب رؤية الوثائق الأصلية، ليس فقط صور الهاتف

• تأكد من أن الأرض خالية من الديون أو النزاعات أو الرهن العقاري (تم التحقق منه في مكتب الأراضي BPN)

🛑 تبدأ العديد من عمليات الاحتيال بـ "بائع" لا يمتلك الأرض قانونيًا.

4. لا توقع أو تحول الأموال أبدًا دون بذل العناية الواجبة الكاملة

لا "صفقات سريعة" ولا ضغوط

سيطلب منك بعض الوكلاء المتطفلين:

• التوقيع على مسودة اتفاقية دون مراجعة،

• دفع وديعة دون وثائق صالحة،

• "احتفظ بالأرض" دون أي التزام قانوني

✅ يجب عليك دائمًا إكمال العناية الواجبة الكاملة قبل التوقيع أو دفع أي شيء:

• التحقق من الخلفية القانونية بواسطة كاتب عدل أو محامي عقارات

• بدني فحص الموقع والتحقق من الحدود

• التحقق من صحة التصاريح (IMB أو PBG - تصريح بناء محلي)

• التحقق من طرق الوصول والخدمات

🔍 إذا كان الأمر يبدو جيدًا لدرجة يصعب تصديقها، فمن المحتمل أنه كذلك.

5. استخدم هيكل PT PMA إذا كنت تريد وضعًا قانونيًا أقوى

للاستثمار الجاد وطويل الأمد

إذا كنت تخطط لـ:

• إجراء عمليات استحواذ متعددة

• تشغيل الإيجارات التجارية بشكل قانوني

• إعادة بيع العقار لاحقًا مع المزيد من الخيارات

… الحل الأفضل هو إنشاء شركة إندونيسية مملوكة لأجانب (PT PMA)

وهذا يسمح بـ:

• ملكية الممتلكات بموجب Hak Guna Bangunan (الحق في البناء)

• التشغيل القانوني وإيرادات الإيجار

• تنفيذ العقود وإعادة البيع بشكل أسهل

📌 ملاحظة: يتطلب هذا خطة عمل واضحة، ومكتب محلي، ورأس مال، ومحاسبة.

6. العمل فقط مع المتخصصين المؤهلين والموثقين

فريقك هو أفضل حماية لك

يعمل العديد من "الوسطاء" في بالي بدون تراخيص أو حماية قانونية - إنهم يعملون على أساس العمولة فقط.

لتأمين مشروعك:

• استئجار محامي عقارات يجيد اللغة الإنجليزية أو الفرنسية

• استخدم كاتب عدل مستقل مع مراجع قوية

• شريك مع فريق التفتيش المهني

• العمل مع شركة إدارة عقارات شرعية للإيجار

🌐 في Gravity Bali، نعمل فقط مع المهنيين المرخصين والمؤمن عليهم والمعتمدين.

حالة واقعية: كيف كاد مستثمر أن يخسر $50,000

في عام 2022، اتصل بنا عميل بلجيكي بعد تحويل مبلغ $50,000 إلى "بائع أرض" في بالي مقابل قطعة أرض حرة.
اتضح أن الشخص كان لديه لا يوجد مطالبة قانونية الى الارض.

وبمساعدة محام محلي، تمكنا من منع المزيد من الأضرار، لكن الأموال لم يتم استردادها أبدًا.

👉 اليوم، اشترى نفس العميل فيلا إيجارية متوافقة تمامًا من خلال شبكتنا - وهي تحقق عوائد قوية.

الخلاصة: نعم، تعتبر بالي فرصة - إذا تم توجيهك بشكل صحيح

تتمتع جزيرة بالي بالكثير من الإمكانات، ولكنها مليئة أيضًا بالمخاطر لمن لا يستعد لها.
من خلال اتباع هذه الخطوات والعمل فقط مع المتخصصين المؤهلين، ستحول عملية شراء محفوفة بالمخاطر إلى استثمار قوي ومربح.